Người cho thuê nhà, mặt bằng là cá nhân kinh doanh cho thuê tài sản. Nếu tổng tiền thuê trong năm dương lịch vượt ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế, chủ nhà nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, mỗi loại bằng một tỷ lệ phần trăm trên doanh thu cho thuê — không trừ chi phí sửa chữa, khấu hao hay lãi vay. Chủ nhà tự khai với cơ quan thuế nơi có tài sản, hoặc bên thuê là tổ chức khai thay nếu hợp đồng thoả thuận như vậy.
Tỷ lệ áp dụng lâu nay theo Thông tư 40/2021/TT-BTC là 5% thuế giá trị gia tăng và 5% thuế thu nhập cá nhân cho nhóm cho thuê tài sản; ngưỡng doanh thu trước đây là 100 triệu đồng/năm và đã được nâng trong đợt sửa luật 2024–2025. Từ 1/7/2026 có bộ văn bản mới hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân (Nghị định 253/2026/NĐ-CP, Thông tư 87/2026/TT-BTC), nên ngưỡng và tỷ lệ phải tra mức hiện hành trước khi khai. Các ví dụ dưới đây dùng tỷ lệ 5% + 5% để luyện cách tính.
Mục tiêu bài học và bốn việc chủ nhà phải xác định
Học xong, người học tự tính được số thuế của một hợp đồng cho thuê, biết ai khai và khai ở đâu, và biết những giấy tờ cần giữ. Với mỗi hợp đồng, xác định bốn thứ:
- Doanh thu tính thuế cả năm của tất cả hợp đồng cho thuê cộng lại, không phải từng căn riêng lẻ.
- Có vượt ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế đang áp dụng hay không.
- Ai khai: chủ nhà tự khai, hay bên thuê là tổ chức khai thay theo thoả thuận trong hợp đồng.
- Kỳ khai: theo từng kỳ thanh toán hay một lần theo năm, theo lựa chọn và hướng dẫn hiện hành.
Từ 1/1/2026 lệ phí môn bài đã được bãi bỏ theo Nghị quyết 198/2025/QH15, nên người cho thuê nhà không còn khoản này.
Doanh thu tính thuế gồm những gì
Doanh thu tính thuế là tiền thuê bên thuê trả theo hợp đồng cộng các khoản thu khác mà chủ nhà nhận từ bên thuê, theo hướng dẫn lâu nay không gồm tiền phạt, tiền bồi thường theo thoả thuận trong hợp đồng.
| Khoản | Tính vào doanh thu? | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tiền thuê hằng tháng | Có | Kể cả khi bên thuê trả trễ, tính theo số phải trả trong năm |
| Phí quản lý, phí gửi xe chủ nhà thu thêm | Có | Là khoản thu khác gắn với việc cho thuê |
| Tiền đặt cọc | Không, khi còn là tiền cọc | Nếu cọc bị giữ lại để trừ tiền thuê thì phần đó thành tiền thuê |
| Tiền phạt, bồi thường vi phạm hợp đồng | Không | Theo hướng dẫn lâu nay; kiểm tra văn bản mới |
| Tiền điện, nước thu hộ đúng số trên hoá đơn nhà cung cấp | Cần xem cách ghi trong hợp đồng | Thu đúng giá gốc để chuyển trả thì là thu hộ; cộng thêm phần chênh thì phần chênh là thu nhập |
Nguyên tắc quan trọng: ghi giá thuê trong hợp đồng đúng số tiền thật. Ghi thấp để giảm thuế là rủi ro lớn nhất trong lĩnh vực này: tiền thuê thường chuyển khoản, bên thuê là công ty thì ghi nhận chi phí thuê nhà theo số thật, và khi dữ liệu hai bên lệch nhau thì chủ nhà là người phải giải trình, nộp bổ sung và chịu phạt.
Tình huống một: căn hộ nhỏ cho sinh viên thuê
Giả sử một chủ nhà cho thuê một căn hộ nhỏ 8 triệu đồng/tháng, đủ 12 tháng. Doanh thu năm là 96 triệu đồng, và người này không có hợp đồng cho thuê nào khác.
96 triệu đồng thấp hơn cả mức ngưỡng cũ 100 triệu đồng, nên chắc chắn chưa vượt ngưỡng hiện hành: không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân cho hoạt động cho thuê này. Việc có phải khai để cơ quan thuế ghi nhận doanh thu hay không, tra hướng dẫn hiện hành về khai thuế của cá nhân cho thuê tài sản.
Chỗ hay sai: chủ nhà có thêm một mặt bằng cho thuê ở nơi khác. Ngưỡng tính trên tổng doanh thu cho thuê của cả năm, không phải từng căn. Nếu cộng lại vượt ngưỡng thì toàn bộ doanh thu thuộc diện nộp thuế.
Tình huống hai: mặt bằng cho cá nhân kinh doanh thuê, tự khai
Một chủ nhà khác cho một hộ bán quần áo thuê mặt bằng 60 triệu đồng/tháng, trả hằng tháng, hợp đồng không có điều khoản bên thuê khai thay. Doanh thu năm: 720 triệu đồng, vượt ngưỡng.
| Loại thuế | Cách tính (tỷ lệ lâu nay) | Số tiền |
|---|---|---|
| Thuế giá trị gia tăng | 720 triệu × 5% | 36 triệu đồng |
| Thuế thu nhập cá nhân | 720 triệu × 5% | 36 triệu đồng |
| Cộng | 72 triệu đồng |
Tức khoảng 10% tiền thuê, hay 6 triệu đồng mỗi tháng. Chủ nhà tự khai với cơ quan thuế quản lý nơi có mặt bằng — nay là thuế cơ sở phụ trách địa bàn — theo kỳ đã chọn, và nộp theo thông báo hoặc theo số tự khai. Nếu tiền thuê trong năm thay đổi (tăng giá giữa năm, bên thuê trả chậm), doanh thu tính theo số thực tế phải trả của năm.
Chi phí sửa mái 40 triệu đồng chủ nhà bỏ ra trong năm không được trừ khi tính thuế theo tỷ lệ trên doanh thu. Nếu muốn, hai bên thoả thuận ngay trong hợp đồng ai chịu khoản thuế này; điều đó không đổi người có nghĩa vụ với nhà nước.
Tình huống ba: cho công ty thuê làm văn phòng, bên thuê khai thay
Chủ nhà cho một công ty thuê nhà làm văn phòng 30 triệu đồng/tháng. Hợp đồng ghi rõ: giá thuê đã gồm thuế, bên thuê có trách nhiệm khai, nộp thuế thay cho bên cho thuê. Doanh thu năm 360 triệu đồng.
- Công ty khai thuế thay theo hướng dẫn cho tổ chức khai thay cá nhân cho thuê tài sản, nộp 18 triệu đồng thuế giá trị gia tăng và 18 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân (theo tỷ lệ lâu nay), và chuyển cho chủ nhà phần còn lại: 324 triệu đồng cả năm, tức 27 triệu đồng mỗi tháng.
- Nếu hợp đồng lại ghi giá chưa gồm thuế và bên thuê chịu thuế, doanh thu tính thuế phải quy đổi thành giá đã gồm thuế, nên số thuế sẽ cao hơn 36 triệu đồng; cách quy đổi theo hướng dẫn hiện hành. Ghi rõ điều này khi đàm phán để hai bên không hiểu khác nhau.
- Chủ nhà không phải tự khai lại cho hợp đồng này, nhưng nên xin bản sao chứng từ nộp thuế để giữ.
Với công ty, tiền thuê nhà của cá nhân là chi phí được trừ khi có hợp đồng thuê và chứng từ trả tiền; khoản thuế nộp thay cũng được tính vào chi phí khi hợp đồng ghi bên thuê chịu. Kế toán công ty nên lưu hợp đồng, chứng từ chuyển khoản, chứng từ nộp thuế thay.
Tình huống bốn: bên thuê trả trước tiền thuê ba năm
Một chuỗi cửa hàng thuê mặt bằng 50 triệu đồng/tháng, trả trước 36 tháng ngay khi ký, tổng 1,8 tỷ đồng. Theo hướng dẫn lâu nay:
- Để xét ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế, doanh thu được xác định theo từng năm dương lịch (phân bổ theo năm), không lấy cả 1,8 tỷ đồng cho một năm.
- Khi đã thuộc diện nộp thuế, người cho thuê có thể khai, nộp một lần cho toàn bộ số tiền nhận trước: 1,8 tỷ × 10% = 180 triệu đồng theo tỷ lệ lâu nay.
Hai rủi ro cần biết. Một, nếu hợp đồng chấm dứt sớm và phải trả lại một phần tiền thuê, việc điều chỉnh số thuế đã nộp phải làm theo thủ tục, không tự bù trừ. Hai, nhận một khoản tiền lớn mà không khai là dấu hiệu rất dễ bị phát hiện khi đối chiếu với chi phí thuê trả trước của bên thuê. Chi tiết về kỳ khai khi nhận trước tiền thuê, tra văn bản hướng dẫn hiện hành.
Bài tập tự làm, lỗi hay gặp và chỗ tự kiểm tra
Bài tập. Một người cho thuê hai căn: căn A 12 triệu đồng/tháng cả năm; căn B 20 triệu đồng/tháng từ tháng 4. Giả sử ngưỡng không phải nộp thuế thấp hơn tổng doanh thu, tỷ lệ 5% + 5%. Tính doanh thu năm và số thuế.
Lời giải ngắn. Căn A: 12 × 12 = 144 triệu đồng. Căn B: 20 × 9 = 180 triệu đồng. Tổng 324 triệu đồng. Thuế giá trị gia tăng 16,2 triệu đồng, thuế thu nhập cá nhân 16,2 triệu đồng, tổng 32,4 triệu đồng.
Lỗi hay gặp: xét ngưỡng theo từng căn; ghi hợp đồng thấp hơn giá thật; nghĩ rằng bên thuê là cá nhân thì không ai biết; nhầm cho thuê căn hộ theo ngày có dọn phòng, đón khách với cho thuê tài sản — đó là dịch vụ lưu trú, thuộc nhóm tỷ lệ khác và có thủ tục kinh doanh khác.
Tự kiểm tra: sau khi nộp, xem tờ khai và số đã nộp trên tài khoản thuế điện tử của cá nhân hoặc trên ứng dụng thuế trên điện thoại, đăng nhập bằng số định danh cá nhân; nếu bên thuê khai thay, đề nghị bên thuê gửi chứng từ nộp thuế và kiểm tra trên cùng tài khoản. Khi không rõ ngưỡng, tỷ lệ hay kỳ khai đang áp dụng, hỏi cơ quan thuế quản lý nơi có nhà cho thuê.
Câu hỏi thường gặp
Cho người thân thuê nhà giá rẻ có phải nộp thuế không?
Nếu có thu tiền thuê thì vẫn là cho thuê tài sản, tính theo tiền thuê thực tế. Giá quá thấp so với giá thị trường mà không có lý do hợp lý có thể bị cơ quan thuế xem xét; cho ở miễn phí thì không có doanh thu.
Chủ nhà có phải đăng ký hộ kinh doanh để cho thuê nhà không?
Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế trực tiếp theo hướng dẫn riêng cho hoạt động này, thường không phải đăng ký hộ kinh doanh chỉ vì cho thuê nhà. Nếu kết hợp kinh doanh dịch vụ khác, như lưu trú có phục vụ, thì phải xem quy định về đăng ký kinh doanh.
Bên thuê là công ty đòi hoá đơn thì chủ nhà làm thế nào?
Cá nhân cho thuê tài sản có thể đề nghị cơ quan thuế cấp hoá đơn theo từng lần phát sinh sau khi đã khai, nộp thuế. Thủ tục cụ thể theo quy định hoá đơn hiện hành; nhiều công ty chấp nhận hợp đồng và chứng từ nộp thuế thay hoá đơn khi thuê của cá nhân.
Tiền thuê nhận bằng ngoại tệ thì tính thế nào?
Quy đổi ra đồng Việt Nam theo tỷ giá tại thời điểm phát sinh doanh thu theo quy định, rồi tính thuế như bình thường. Nên giữ chứng từ ngân hàng thể hiện tỷ giá quy đổi.
Nhà đồng sở hữu của hai vợ chồng thì ai khai?
Các đồng sở hữu có thể cử một người đại diện khai, nộp thuế cho hoạt động cho thuê. Nên có văn bản thoả thuận cử người đại diện và ghi thông tin người đó trong hợp đồng thuê.
Không khai thuế cho thuê nhà mấy năm liền thì sao?
Khi bị phát hiện, người cho thuê phải khai, nộp số thuế còn thiếu của các năm, cộng tiền chậm nộp theo ngày và có thể bị phạt. Chủ động khai bổ sung trước khi cơ quan thuế kiểm tra thì nhẹ hơn nhiều.
